최근 6개월 핵심 결론

2025년 10월부터 2026년 3월까지 서울 아파트 실거래와 경매 결과를 함께 보면, 일반 매매시장은 완만한 약세 흐름, 경매시장은 더 큰 진폭의 변동 흐름으로 정리할 수 있습니다. 실거래 평균가격은 2025년 10월 12억4,859만원에서 11월 13억819만원으로 높아졌지만, 이후 12월 11억7만원, 2026년 1월 11억4,991만원, 2월 11억266만원, 3월 9억8,520만원으로 내려왔습니다.

평당가 흐름도 유사합니다. 실거래 평균 ㎡당 가격은 2025년 10월 1,627만원, 11월 1,688만원으로 올랐다가 12월 1,493만원, 2026년 1월 1,524만원, 2월 1,477만원, 3월 1,367만원으로 낮아졌습니다. 거래량은 2025년 10월 8,359건에서 11월 3,241건으로 크게 줄었고, 이후 12월 4,558건, 2026년 1월 4,923건, 2월 5,696건으로 회복하다가 3월 3,608건으로 다시 감소했습니다.

• 실거래 평균가격 최고점은 2025년 11월 13억819만원입니다.
• 실거래 평균가격 최저점은 2026년 3월 9억8,520만원입니다.
• 실거래 평균 ㎡당 가격도 2025년 11월 이후 전반적으로 하향했습니다.

경매 낙찰가는 반등 후 재조정, 변동성은 실거래보다 컸습니다

경매 결과 기준 평균 낙찰가는 2025년 10월 7억2,949만원, 11월 7억6,340만원, 12월 7억1,048만원, 2026년 1월 8억9,868만원, 2월 6억8,523만원, 3월 3억6,741만원으로 집계됐습니다. 2026년 1월에 강한 반등이 있었지만, 이후 2월과 3월에 다시 크게 낮아졌습니다.

낙찰가율도 같은 흐름입니다. 감정가 대비 평균 낙찰가율은 2025년 10월 79.2%, 11월 77.4%, 12월 78.2%, 2026년 1월 83.3%로 올라섰다가, 2월 76.5%, 3월 37.9%로 급락했습니다. 최근 6개월만 놓고 보면 경매시장은 매매시장보다 방향 전환이 빠르고, 월별 편차도 매우 크게 나타났다고 볼 수 있습니다.

참고로 진행 중 경매 물건의 평균 감정가는 2025년 10월 9억472만원, 11월 9억8,543만원, 12월 9억7,565만원, 2026년 1월 9억7,079만원, 2월 8억4,506만원, 3월 8억5,416만원입니다. 진행 물건 수는 110건, 136건, 101건, 126건, 77건, 192건으로 2026년 3월에 크게 늘었습니다. 다만 진행 데이터의 평균 입찰가 수치는 결과 데이터의 낙찰가와 성격이 다르므로, 실제 가격 비교의 중심은 낙찰 결과 데이터로 보는 것이 적절합니다.

• 평균 낙찰가는 2026년 1월 8억9,868만원으로 6개월 중 가장 높았습니다.
• 낙찰가율은 2026년 1월 83.3%까지 상승했습니다.
• 2026년 3월은 평균 낙찰가 3억6,741만원, 낙찰가율 37.9%로 급락했습니다.

실거래와 경매를 함께 보면

비교 포인트는 명확합니다. 실거래 시장은 2025년 11월 고점 이후 서서히 가격이 낮아지는 모습이었고, 경매 낙찰 시장은 2026년 1월까지는 오히려 강한 가격 신호를 보였다가 2~3월 급격히 식었습니다. 즉 최근 6개월 서울 아파트 시장에서는 경매가 실거래보다 먼저 반등 신호를 만들었지만, 이후 조정 역시 더 빠르고 크게 나타났다고 해석할 수 있습니다.

또 하나 볼 점은 거래량과 결과 건수의 차이입니다. 실거래는 월 3,241건~8,359건 수준으로 표본이 큰 반면, 경매 결과는 월 67건~211건 수준입니다. 따라서 경매 데이터는 시장 체온을 빠르게 보여주는 신호로는 유용하지만, 월별 평균값은 개별 고가·저가 물건 구성의 영향을 더 크게 받을 수 있습니다. 최근 흐름만 놓고 보면 서울 아파트 시장의 기준선은 아직 실거래가가 쥐고 있고, 경매는 그보다 더 민감하게 기대와 불안을 반영한 구간이었다고 정리할 수 있겠습니다.